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??鷹覓君和Shadow是多年好友，她之前也是國內某知名媒體的地產跑口記者，於三年前移居香港。
??這三年，她一直在關註香港樓市，也看到瞭從內地不斷湧入的人和資金對當地市場的影響。她認識很多來港的內地人，大都是此前通過赴港生子或投資移民的渠道。他們中很多傢庭都在香港買瞭房，一些來自廣東、浙江等富裕省市的內地人甚至買瞭兩套、三套，並且基本全款。
??她說，現在內地樓市嚴厲調控，卻穩住瞭本該下跌的香港市場，大量內地資金進來搶地搶房，再加上本地資金，讓市場露出再度瘋狂的征兆。
??不過，她認為內資開發商來香港搶地後的發展前景並不明朗，因為香港市場太不相同瞭。
??以下是Shadow從香港寫給鷹覓房產的文章：
??20年多年前的香港樓市，處在中英交接歷史時刻的前夕，由於篤定中方交接後需要穩定的局面，房價再如脫韁野馬。
??彼時內地的房地產市場，全盤拷貝香港模式，1998年才剛剛羞澀地邁出第一步。香港地產大佬們的發跡史，對國內開發商而言尤如神明指路。
??此後的兩個市場，一個繼續延續百年來的跌宕起伏，而另一個幾乎沒遇到任何阻礙就擠入瞭世界強手之林；並且在20年後的今天，風水輪轉，當年的“小弟們”已經在搶占“大哥們”的碼頭瞭。
??港商去內地恰逢樓市起步的黃金時代，他們經歷過自由市場的大風大浪，鮮有水土不服，隻不過是賺多賺少的區別。而如今內資帶著20年積攢的認知慣性和驕傲，掉頭南下去蹚香港自由世界的水，這件事看起來似乎並沒有那麼簡單。
??港商的驚駭
??8萬平方米、576億港幣，這是去年7月至今一年間，中資企業在香港中標買地的總面積和金額，分別占香港地政總署公佈的全港總成交面積超過1/5、總成交金額約1/3。
過去一年來中資企業在港買地紀錄
??除瞭熱衷於搶購“面粉”，中資企業對現成的“面包”也很感興趣。
??光大集團以100億港元購入大新金融中心整幢樓；恒大以125億港元買下位於灣仔的美國萬通大廈，改名中國恒大中心。
??中國人壽與深圳祥祺集團分別以58.5億港元、45億港元，先後從會德豐手中買下紅磡商廈OneHarbourGate的西座與東座。
??……
??這些“財大氣粗”的內地企業在香港一擲千金，搞得香港發展商們怨聲載道。
??港資嘉華地產主席呂志和在一場競拍中輸給海航集團後，對媒體說：“像我們這樣的本地企業，很難競拍這種地。內地公司有能力競拍，但我們不行。”
??即便有些港資發展商的土地儲備已經明顯不足，比如陳啟宗的恒隆地產——陳啟宗近日也對媒體表示不理解中資高價買地的原因，“純理性的角度來看，難以賺取盈利”，他們也不敢、不願去冒這麼大風險高價搶地。
??大多數香港發展商都覺得，近年來內地房企在香港投標土地出價過高，有“以本傷人”之嫌，將來很難有利可圖。
??以今年初合景泰富與龍光地產聯手拿下的鴨脷洲地塊為例，兩傢公司最終的出價折合每呎樓面地價2.2萬港幣，而鴨脷洲已有的最大海景私人屋苑海怡半島，目前的均價卻隻有每呎1.35萬港幣。
??不過，對於內地開發商而言，“面粉”貴過“面包”恰恰是多年來最司空見慣的情形，最後的行情也幾乎總能在不長的時間內，將這道當初難以配平的方程式抹平，並且大都還有賺頭。
??有人說，內地房企有魄力高價拿地，有著眼未來的長遠眼光，不在乎一城一池的盈利與否，早已把過分保守、不進則退的香港發展商遠遠地拋在瞭身後。
??真的是這樣嗎？
??實際上，港商的傢底要比內資企業厚實得多。
??舉個新鴻基的例子，它曾是萬科早期的對標發展企業，當初凈利潤指標相差懸殊。到瞭2016年，萬科銷售收入達到瞭3647.7億元人民幣，而新鴻基僅為911.8億元港幣（約775億元人民幣）。這聽起來似乎是一個“十年河東十年河西”、“青出於藍而遠勝於藍”的故事。但是，同年新鴻基的凈利潤達到瞭326.7億港元（約278億元人民幣），而萬科卻隻有210億元人民幣，二者相差近70億人民幣。
??大傢都知道，萬科並不是去年內地房企的銷售之王。2016年，恒大的銷售收入比萬科還多86個億，但其凈利潤卻僅為176.2億人民幣，與新鴻基相差瞭102億人民幣。
??內地開發商這些年跑馬圈地，乘著城市化的東風，在房價暴漲的市道裡風光無限，但和處於彈丸之地的香港地產商相比，一個個簡直就像賣苦力的背夫。
??在新鴻基的收入結構中，穩定的租金收益占23%，售樓收入占比不到50%，資產負債率約為23%。
??對比之下，恒大長期以來的負債率就不用說瞭，即便是一向被視為內地房企楷模的萬科，2016年底的資產負債率也超過瞭80%。
??在讓人震驚的負債率數字對比之後，還有一個事實——香港的融資成本一向遠低於內地。從去年底到今年上半年，隨著美聯儲不斷加息，香港金管局也幾次調高基準利率。盡管如此，目前香港的基準利率也僅有1.25%。
??即便這樣，大部分港商還是視搶高價地為畏途。
??香港房地產開發的歷史比內地長，樓市一向以大起大落聞名，從二戰結束至今，已經歷過六大輪漲跌。
??最近一次大跌發生在1997年末至2003年中，當時香港樓價的跌幅一度超過7成。數萬“負資產”、“銀主盤”出現，投資者絕望跳樓，小地產開發企業、建築公司、經紀代理一夜倒閉……那些慘痛教訓至今仍讓幸存者們心有餘悸。
??香港市場以自由化著稱，並以減少人為幹預為榮，數次危機都發生在純粹的市場環境中。
??一方面，香港樓市受貨幣因素的影響很大，美元的加息步伐、對聯系匯率出現解鎖的擔心、國際金融市場的波動，都會對樓市帶來直接影響。
??除瞭剛才說的市場大崩潰，再上一輪發生在上世紀80年代的崩盤，同樣是市場環境綜合作用的結果。
??自1978年起，香港的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升。以尖沙咀東部為例，地價在3年內上升瞭六七倍，樓價亦上升台中二手冰櫃收購瞭3倍。當時，香港“賣樓花”制度大行其道，隻要繳付5%至10%的訂金，便可購得樓花進行投機，當時炒樓風空前熾熱。 這種瘋狂的程度和高企的房價大大脫離瞭人們實際的支付水平。
??隨後到來的一切迅速摧毀瞭這一泡沫。首先是台中餐飲設備回收利率迅速攀升，樓宇按揭利率甚至攀升至21%；其次是世界經濟衰退令香港經濟不景氣；最後是當時對香港前途問題的普遍擔憂。
??三管齊下，彼時的市場地價、樓價和租金暴跌，空置率上升。當時港島南灣道一帶的高級住宅用地，從1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅為60%。
??可以說，香港樓市的每一次大波動都是市場環境綜合作用的結果，並且政府盡可能不幹預。比如市場大漲，港府不太可能像內地出臺限購令、限價令，而超低利率與“二按”、“加按”的盛行，讓貸款按揭成數的限制也形同虛設，政府對樓市的有效殺手鐧幾乎隻有稅率（但稅率的作用十分有限，如今非香港永久居民的買房印花稅已高達30%，卻依然有人前仆後繼）。
??同樣，如果市場大跌，港府也不會開足馬力過分刺激來救市。最近一輪始自前年九月的下跌，港府根本無動於衷。
??這些都令香港與內地市場顯著不同——瘋漲暴跌不會受到有效遏制，而促發崩盤的誘因卻會定期光顧。
??雖然從長線角度看，香港的樓市確實在攀升，但過程的曲折程度超過內地市場幾十倍。如今還存在的港商，幾乎沒有不經過生死考驗過的。
??在上世紀80年代的那輪大跌中，沖擊最大的便是那些采取冒進投資策略的地產公司，其中包括恒隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產公司置地，部分甚至遭受滅頂之災，令人矚目的有嘉年地產、益大投資、佳寧置業等等。
??和內資開發商相比，香港發展商經過幾輪生死歷練，練就瞭小心謹慎的投資之道，大部分財務穩健，收入結構平衡。有人預言，如果明天就爆發金融危機，內地開發商會立馬資金鏈斷裂而死，而香港發展商們卻仍然會活得不錯。
??當然，對中資企業來說，在香港買地不光是一個開發盈利的問題，還有美元資產配置、海外融資渠道、多元化佈局等多方面的考量，尤其是如今在北、上、深這樣的內地一線城市買地也同樣昂貴。
??但是，香港樓市作為世界上較為動蕩的市場之一，單從盈利的角度講，如果把對內地的“幻覺”和樂觀簡單復制在這裡，未來真是前途莫測。
??香港確實不是北上深。
鷹覓房產
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